返回中国或者到其他国家后原自住房是 Box 1 还是 Box 3

最近一些客户咨询在荷兰有自住房屋，但是被公司派遣回中国或者其他国家，自住房屋空置或者出租时，房产到底属于 Box 1 还是 Box 3 的问题，这会产生不同的税务影响，因为房产在 Box 1 时房贷利息是可退税，在 Box 3 时不仅房贷利息无法退税，而且会缴纳 Box 3 的资产税。

下面就列出不同情况下原自住房产的 Box 归属情况。

为了确定在国外的税务状况，最重要的的是确定荷兰的自住房产是否还是所有者的主要住所，比如在国外度假或医疗休闲时，荷兰的房产仍然是主要住所。

各种情况下的税收后果如下。

1.荷兰自住房屋仍然是主要住所，并且在国外期间暂时空置。那么该房屋仍是所有者的自住房屋，房贷利息仍可扣除。比如（长期）休假或在国外国医疗机构治病。

2.荷兰自住房屋仍是主要住所，在国外期间被暂时出租。根据税务局房屋临时出租规定，在一定条件下，房屋可以在此租赁期内保留在 Box 1 中。在此期间，抵押贷款利息可抵扣，租金收入应课税70%。

3.荷兰房屋不是主要住所，在国外居住期间是空置的。根据外派人员的要求，可以在国外期间继续荷兰房屋视为自己的主要住所。然后，荷兰房屋保留在 Box 1 中，在国外外派期间可以扣除房贷利息。

4.荷兰房屋不是主要住所，房屋对外出租。在这种情况下，房屋和房贷债务应在 Box 3 中征税。从国外返回荷兰并且再次将该房再次作为主要住所的那一刻起，房屋便移回到 Box 1 中。

在最后一种情况下可能会出现税务问题。比如荷兰最高法院最近的一个案例判决。

从2005年到2015年，一名雇员被其雇主遣送到国外。在此之前，他将房子出租了大概一年以上。在出租之前，房产是落入 Box 1 的，所以房贷利息可以扣除。在出租期间，房产落入 Box 3 中。

在出租结束后，房子空置了起来，他想再次在 Box 1 中扣除房贷利息，但税务检查员基于对 IB 2001法第3.111（6）条的字面解释，对此予以拒绝。

根据 2001 年个人所得税法第3.111（6）条，Box 1 中定义的自住住房应被理解为纳税人至少持有该自用住房至少一年，此后空置期间可以被认定为主要居所，空置的一个条件是该房屋不能提供给其他人。由于当事人在国外派遣期间出租房屋过一段时间，因此税务检查员根 2001 年个人所得税法第3.111（6）条，该住房在当事人在出租房屋结束后的房产空置期，在海外居住期间将不再被视为主要居所。

当然，如果当事人返回荷兰后该房屋再次成为主要住所，房屋将再次返回 Box 1，最高法院也确认了此事。

永久返回中国后自己房屋的税务情况

对于永久返回中国或者移民到其他国家的情况，跟上面举例中的第 4 例是一样的，原自住房屋以及相应的债务会落入 Box 3，而且是需要像荷兰税务局报税和纳税的。

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